Construire une maison implique automatiquement l’acquisition d’un terrain. Lors du choix de l’emplacement géographique du terrain, pensez à bien tenir compte de plusieurs critères : votre activité professionnelle, votre situation familiale, votre mode de vie. Évaluez bien la distance qui sépare le terrain de votre lieu de travail et des commerces environnants. Si vous avez des enfants, tenez compte de la proximité des écoles.
Allez visiter le terrain à divers moments de la journée avant de vous engager : vous pourrez ainsi vous faire une idée des avantages et inconvénients de ce site et peut-être découvrir un éventuel problème qui gâcherait votre installation.
Posez-vous les bonnes questions
- Quels sont les moyens d’accès ?
- L’orientation, la vue
- L’accessibilité du terrain
- Sa forme, sa pente
- Les sources de nuisances sonores
- La direction du vent
- Le voisinage
Google Street View est un excellent moyen d’explorer la région dans le confort de votre foyer. Vous pouvez vous faire une idée de la région simplement en vous promenant dans le quartier.
Les Procédures auprès du vendeur
Exigez le titre de propriété et renseignez-vous sur l’existence ou non du bornage de la parcelle. Ces documents permettent de s’assurer que celui qui se présente comme propriétaire l’est vraiment et de vérifier les dimensions du terrain.
LES DIFFÉRENTS POINTS À VÉRIFIER AVANT D’ACHETER
L’Arpentage
Attention au rapport d’arpentage ! Il existe un rapport d’enquête pour chaque lot, mais il faut faire attention à ne pas trop se fier aux anciens. Il est donc important d’avoir un rapport d’arpentage à jour avec le numéro cadastral attribué à la propriété (référence PIN, numéro d’identification de la parcelle).
Viabilisation
Pensez également à la viabilisation (raccordement aux différents réseaux : eau, électricité, gaz, téléphone) qui peut entraîner de grosses dépenses.
Évaluateur
Quand l’arpenteur a fini de faire son travail, faites entrer l’évaluateur qui vous indiquera la valeur réelle du terrain. Son verdict peut toujours valoir comme argument lors de la négociation entre acheteur et vendeur. Et au moins, vous serez fixé sur le prix qui correspond à la réalité.
Expertise du sous-sol
N’hésitez pas à demander une expertise du sous-sol, faites une visite des lieux en compagnie d’un ingénieur ou d’un architecte. Cela vous coûtera peut-être un peu cher, mais vous évitera de mauvaises surprises. Cela vous permettra également de vous assurer que vous n’allez pas dépenser des fortunes en épierrage, en soubassement, ou encore, de confirmer que vous n’êtes pas sur le point d’acheter un terrain marécageux.
Morcellement
Si le terrain se trouve dans un morcellement, demandez à consulter le règlement du morcellement et le cahier des charges ! Les nouveaux morcellements de luxe ont souvent des règles de construction très strictes. Celles-ci peuvent alourdir la note à l’heure de la construction. Autant être sûr que vous avez les moyens. Vérifiez par ailleurs qu’il existe bien un permis de morcellement en bonne et due forme.
La Vente
Lorsque le vendeur et l’acheteur sont tombés d’accord, il est d’usage de signer un avant-contrat(qui peut prendre la forme d’une promesse de vente ou d’une option d’achat) qui va déterminer comment l’achat va se faire. Mais il vous est conseillé, pour garantir la validité de l’acte, de recourir à un notaire. De nombreux vendeurs exigent un dépôt de garantie, nous vous conseillons de le donner à votre notaire qui conservera cet argent jusqu’au moment de la transaction.
Le Notaire
En règle générale, c’est au vendeur de choisir son notaire, puisque c’est lui qui le paiera. Muni du titre de propriété, le notaire vérifiera auprès du Registrar General si le terrain appartient bien à celui qui prétend en être le propriétaire et s’il y’a un lien ou une hypothèque dessus.
Assurez-vous également que le terrain soit bien résidentiel et pas agricole ou commercial. Cette démarche peut s’avérer compliquée. L’île Maurice n’ayant pas de cadastre, on ne peut souvent que se fier à la parole du vendeur. Il y a cependant des indices. Si ce lot se trouve au beau milieu des champs de cannes ou d’un bois, il est peu probable que ce soit un terrain résidentiel.
Les plans de zoning conservés dans les conseils de districts peuvent vous être utiles. Dans les villes, il existe un simulacre de cadastre, c’est un peu plus facile mais assurez-vous que la taxe municipale ait été payée ainsi que le tout-à-l’égout.
Les frais à intégrer à votre budget au moment de l’achat
L’achat ou la vente d’un terrain engendre des frais administratifs composés du droit d’enregistrement, de la Land Transfer Tax (taxe de cession de terrain), et des honoraires de notaire. Il faudra tenir compte de ces frais pour évaluer votre budget global d’achat.
Les frais et indices de prix
1. Tout acheteur paie un droit d’enregistrement de 5% sur la somme indiquée sur le contrat de vente. Attention, toutefois, à ne pas sous-déclarer. Après chaque vente, l’agent d’évaluation du gouvernement se rend sur place pour évaluer le terrain. S’il estime que le montant mentionné sur le contrat est en-dessous de ce qu’il estime être la valeur réelle du lot, il y aura une amende. Celle-ci est de 10% sur la différence entre le montant du contrat et l’estimation de l’évaluateur du gouvernement.
2. La land transfer Tax (ex : la taxe de cession de terrain, applicable aux vendeurs seulement) est payable comme suit :
- 5% sur la valeur du bien immobilier vendu si vous êtes propriétaire depuis plus de 5 ans
- 10% si vous l’êtes pour une période de moins de 5 ans.
3. Les honoraires des notaires sont calculés d’après un certain barème :
2 % jusqu’à 250 000 RS du prix de vente du terrain.
1.5 % sur les 500 000 RS suivantes.
1 % sur les 1 000 000 RS suivantes.
0.5 % sur le solde du prix, au-delà de Rs 1 750 000.
TVA et divers autres frais doivent être ajoutés à ces montants.
