L’acquisition d’un bien immobilier est un véritable parcours du combattant si vous n’êtes pas en possession d’informations pertinentes. Généralement, l’acheteur se décharge de toutes les formalités administratives et c’est au notaire de s’occuper des procédures relatives à l’enregistrement du bien acquis.
1. Rechercher et trouver la propriété idéale
Il existe plusieurs façons de rechercher une propriété à l’île Maurice. Certains journaux locaux publient des petites annonces immobilières alors que la majorité des agences immobilières de l’île possède leur propre site web. Sur les portails immobiliers, tels que www.lexpressproperty.com, les acheteurs ont la possibilité de choisir parmi plus de 10 000 annonces et des dizaines d’agences immobilières les plus reconnues sur le marché mauricien.
2. S’adresser aux meilleures agences immobilières
L’expérience d’un agent immobilier demeure un élément clé pour garantir la réussite d’une transaction, plus particulièrement lorsqu’il s’agit d’acquéreurs étrangers. Selon des études menées à l’international, 8 transactions sur 10 sont effectuées via les agences immobilières, même si les propriétaires sont de plus en plus actifs sur ce marché. En effet, le rôle de l’agent est d’être un intermédiaire juste entre l’acheteur et le vendeur : le bien doit être évalué au juste prix et avoir été expertisé pour garantir contre toute malfaçon de construction non visible à l’œil nu.
3. Bien vérifier la propriété et les titres de propriété du vendeur
Une fois la propriété de vos rêves choisie, pensez à vérifier auprès de votre agent immobilier que tous les documents sont bien en ordre et que la description du bien correspond à celle publiée dans les annonces pour éviter des surprises relatives à la taille et l’emplacement exact de la parcelle de terrain. Si la propriété est située dans un immeuble, questionnez votre agent quant aux coûts de maintenance ainsi que les règles et règlements (copropriété de l’immeuble).
4. Solliciter l’aide d’un notaire
Selon la loi mauricienne, un notaire prépare l’acte de la propriété et il doit veiller à ce que toute la documentation et les permis soient en ordre. Il est de son devoir de vérifier qu’il n’y a pas de privilèges, de charges ou d’hypothèques sur les biens et que toutes les taxes et services publics ont été payés avant la vente. L’acheteur est libre de faire appel à un notaire de son choix et à un arpenteur-géomètre qui a pour mission de préparer un plan de situation qui requiert 4-8 jours. Les frais de notaire sont calculés selon l’horaire cumulatif :
Les frais d’agence
Dans la pratique, les agences immobilières mauriciennes prennent une commission de 2% + TVA (15%) et pour la plupart des projets neufs il n’y a pas de frais d’agence à payer.
Taxe d’Etat : La taxe d’Etat connue sous le nom de droit d’enregistrement est équivalente à 5% du montant total, ne dépassant pas 70.000 USD.
Notaire : Le coût du notaire est calculé selon un barème réglementé qui tombe généralement entre 0,75% et 2% + TVA (15%).
EDB : Selon le type d’acquisition, les frais de EDB peuvent varier entre 0 et 20000 MUR
Le vendeur
Frais de Transfert : Le taux du Land Transfer Tax de 5% sera applicable sur le transfert des biens immobiliers dont les baux ont été enregistrés à partir du 1er janvier 2014 quelle que soit la durée de la possession du bien.
Le vendeur est responsable de donner tous les documents nécessaires au notaire, par exemple, le reçu de la taxe municipale si la propriété se trouve en ville et les 2 dernières factures de la Central Water Authority. Le jour de la signature du contrat de vente final, le vendeur s’engage à remettre les clés, ainsi que tous les documents nécessaires (titre de propriété, certificats, etc.) à l’acheteur. L’acheteur est, à son tour, obligé de payer le prix stipulé dans le contrat. L’acte est signé chez le notaire, par les parties et le notaire lui-même.
Enregistrement et transcription
Le notaire remettra l’acte signé et une copie conforme de l’acte pour la transcription au Registrar General.
Enregistrement de la propriété
L’enregistrement de la propriété est obligatoire au département du Registrar General, en vue de transférer la propriété et de la rendre opposable aux tiers. Le délai pour l’enregistrement de la propriété est de 8 jours à compter de la date de la signature du contrat. Si ce délai n’est pas respecté, il y a une pénalité de 50% à payer.
Achèvement
Une fois le paiement effectué, le Registrar General donne un numéro de transcription (TN) de la transaction au notaire. Une fois cette TN disponible, la propriété est opposable aux tiers. Le notaire va émettre une copie authentique à l’acheteur. Le délai légal est de 15 jours pour l’enregistrement du terrain. Le Registrar General peut réévaluer la transaction à travers des processus internes. Le titre de propriété est remis à l’acheteur. Si une hypothèque existe, la banque retiendra un privilège sur ladite propriété. Quand le prêt est remboursé intégralement, la banque en informe le propriétaire. Pour les propriétés où le paiement se fait progressivement ou à l’achèvement de la construction, le vendeur doit remettre le bien comme convenu.
5. Pénalité pour sous-évaluation
Lorsque la valeur du marché d’un bien ou sa valeur déterminée par le comité de révision de l’évaluation dépasse la valeur de la propriété comme précisé dans l’acte de transfert, le Registrar General peut réclamer aux parties concernées, en outre, le montant des droits et des taxes revendiqués, une pénalité représentant 100 % de ce montant.
Principes de la vente d’un bien immobilier résidentiel
1. Un bien immobilier destiné à l’habitation dans le cadre de l’IRS/ RES/ PDS peut être vendu soit sur la base d’un plan, soit pendant la phase de construction, soit à l’achèvement de la construction.
2. Lorsque l’acquisition d’un bien immobilier se fait sur plan ou en cours de construction, le contrat est régi par les dispositions de la vente à terme ou de la vente en l’état futur d’achèvement, selon le cas conformément aux dispositions du Code civil mauricien.
3. La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble dès son achèvement, et l’acheteur s’engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de la livraison. Le transfert de propriété s’opère de plein droit par la constatation de l’achèvement de l’immeuble par un acte authentique. Il rétroagit au jour de la vente.
4. La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel un vendeur transfère en une seule fois à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété de l’immeuble des constructions existantes. Les logements à construire deviennent la propriété de l’acheteur au fur et à mesure de l’avancement des travaux et l’acheteur est tenu d’en payer le prix de l’avancement des travaux. Le vendeur est responsable de la construction jusqu’à son achèvement.
5. Conformément aux dispositions de l’article 1601-30 du Code civil, le prix d’une unité d’habitation lorsqu’il est vendu en l’état futur d’achèvement est payable par fractions au fur et à mesure de l’avancement des travaux,
À la signature de l’acte : 25%.
à l’achèvement des travaux de fondation : 10%
à l’achèvement de la phase de couverture : 35%
À l’achèvement des travaux : 25
Mise à disposition des locaux : 5%
6. Les montants sont appelés progressivement et au fur et à mesure de l’avancement des travaux selon les modalités stipulées dans l’acte de vente.
