L’immobilier commercial : Est-ce un investissement rentable ?

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L’immobilier résidentiel a certainement le vent en poupe. Pour diversifier leurs investissements, certains se tournent également vers l’immobilier commercial. Qu’en est-il de la situation sur le marché mauricien ? Est-ce un bon choix ? Nous avons posé la question à trois experts qui ont décortiqué ce créneau porteur.

Immobilier commercial : Faites votre choix

Pour mieux appréhender les options, nous avons posé 3 questions à nos partenaires :

1. L’immobilier commercial est-il un bon investissement en 2019 ?
2. Quels sont les produits et les profils des investisseurs ?
3. Quels sont les régions qui se prêtent le mieux à ce type d’investissement ?

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Melissa Henri - Area Sales Executive, Offissimmo

De plus en plus de nos clients saisissent l’opportunité d’investir dans l’immobilier commercial, essentiellement via l’acquisition de bureaux. Le gros avantage qu’ils y trouvent est un retour nettement supérieur à un investissement ‘classique’, dont les taux se situent généralement entre 7 et 10%.

Nous proposons des espaces de bureaux, souvent déjà loués, à nos clients locaux ou étrangers, qui souhaitent diversifier leurs investissements. Nous notons aussi un certain attrait pour les projets immobiliers neufs, qui permettent aux investisseurs d’acheter des espaces à des prix souvent préférentiels et d’échelonner leurs paiements au fur et à mesure de l’avancement de la construction.

Nos clients considèrent en priorité les régions les plus attractives pour ce type de biens, comme Moka, Ébène ou Grand-Baie. Ils restent néanmoins à l’affut d’autres opportunités dans les centres-villes, qui sont des valeurs sûres pour des placements dans l’immobilier de bureaux.

Pascal Rochecouste - Directeur, Habitat Immobilier

Alors qu’il y a quelques années, l’investissement immobilier était synonyme de logement résidentiel, l’immobilier commercial se démocratise désormais. Acheter un local commercial pour le louer reste un excellent placement avec des retours locatifs souvent plus élevés que sur le résidentiel. L’immobilier commercial permet d’avoir des locataires de longue durée qui doivent maximiser leur investissement suite aux travaux d’aménagements effectués. Pour le propriétaire, l’entretien et la gestion sont moins contraignants, et les risques d’impayés moins importants.

Les types de produits sont vastes et de différents segments : locaux commerciaux (magasins, restaurants, etc.) : bureaux (finance, informatique, offshore, etc.) ; locaux d’activités industrielles et de logistiques (production, entrepôt, usine, garage, etc.), et l’immobilier de service (hôtels, clinique, divertissement, etc.). Les investisseurs ont généralement une situation stable (en couple ou mariés, cadre, haut cadre ou propriétaire de maison). Ils favorisent l’investissement dans la pierre au lieu de l’épargne en banque pour générer un meilleur retour sur investissement et une plus-value à la revente. Ils cherchent à transformer leur(s) bien(s) en produit(s) financier(s), avec la possibilité de créer un parc immobilier aves des revenus complémentaires à la retraite.

L’emplacement est le critère le plus important : un endroit très fréquenté, une bonne visibilité et l’accessibilité aux réseaux routiers. Il peut s’agir de rues commerçantes dans les centres-villes, de rues piétonnes ou d’alentours immédiats d’un supermarché, d’une gare ou autres “crowd-puller”. Ces “prime sites” offrent une grande sécurité avec généralement des locataires avec un chiffre d’affaire sécurisé.

Peter LLewellyn - Director, Pam Golding

Dorinne Rousseau | Peter Llewellyn | Nicole Wannenburg

Depuis 2004, quand le boom immobilier a commencé à Maurice, beaucoup d’unités résidentielles (de locaux ou d’étrangers) sont arrivées sur le marché. En parallèle, des bâtiments commerciaux, incluant les constructions neuves (bureaux, espaces commerciaux et entrepôt./unités industrielles), sont aussi recherchés. Ceci a mené à une croissance phénoménale, nourrie par les besoins en matière d’acquisition et de location. Il n’est pas non plus rare d’atteindre jusqu’à 11% de rendement locatif, surtout pour des acquisitions de bureaux. Avec un coût de maintenance inférieur, ces produits sont rentables, avec des revenus stables et un flux de trésorerie constant.

Nous voyons probablement plus d’investissement dans les espaces de bureaux que dans les autres catégories (avec l’ojectif de louer). Beaucoup investissent dans des étages entiers de nouveaux projets de bureaux en VEFA. Ils peuvent être des investisseurs passifs qui font une acquisition pour alimenter leur portefeuille, ou ceux qui achètent un ou plusieurs plus petits bureaux, parfois dans plusieurs projets. Ces investisseurs sont ceux qui prennent le moins de risques et qui recherchent en priorité un flux de trésorerie contant provenant des locations. Ceux qui investissent dans les bureaux, espaces commerciaux et terrains commerciaux sont généralement des quarantenaires ou plus.

Le choix d’un bon emplacement est essentiel pour un investissement réussi et pour s’assurer des meuilleurs rendements. S’agissant des locations et espaces de bureaux, les endroits les plus prisés sont Ébène, Moka, Phoenix, Grand Baie, Tamarin et Port Louis. Acheter en VEFA représente un achat plus sécurisé avec une plus haute hausse de capital initiale. En plus des infrastructures et aménagements de ces locaux, ils ont l’avantage d’avoir accès aux transports publics, ont des parkings, sont proches des commerces et restaurants. Pour les investissements dans les espaces industriels et entrepôts, il y a une forte demande dans les régions qui sont proches de Port Louis, surtout du port.

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