Dossier : Bilan des projets IRS-RES à l’Ile Maurice

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projets-irs-resL’immobilier demeure bel et bien le secteur qui injecte le plus d’Investissements Directs Etrangers (IDE) dans l’économie mauricienne. Depuis 2006, de manière générale, le foncier a généré plus de Rs 30 milliards dont Rs 19,5 milliards émanant des IRS (Integrated Resort Scheme) et RES (Real Estate Scheme).

Particulièrement en 2013, la croissance du secteur immobilier mauricien a été en grande partie boostée par le développement résidentiel de luxe sous les dispositifs IRS-RES. Rien qu’en 2013, le nombre de villas en construction était de plus de 200 pour quelque 41 projets. Toujours pendant la même année, le Board of Investment a approuvé 18 projets RES représentant un investissement à hauteur de Rs 5,9 milliards contre Rs 1,6 milliard en 2012.

Rétrospective  : la création du régime IRS remonte à 2002 quand les autorités mauriciennes ont mis au point ce dispositif afin de permettre aux étrangers d’acheter un bien immobilier à l’Ile Maurice sous certaines conditions : le régime IRS vise des surfaces de développement de plus de 10 hectares et selon la loi en vigueur, le prix minimal d’une résidence IRS doit être supérieur à 370 000 euros (500 000 USD). Ce dispositif vise principalement le marché résidentiel haut de gamme. Ainsi, l’acquéreur du bien IRS a automatiquement droit à un permis de résidence mauricien. Le Tamarina Golf, Spa & Beach Club développé en 2005 par le Groupe Médine, est le premier projet IRS à voir le jour à Maurice.

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En 2008, le pays a vu l’introduction du régime RESqui est présenté comme un régime plus accessible aux étrangers. C’est le deuxième dispositif mis à leur disposition pour leur permettre d’acquérir un bien à Maurice. Visant des surfaces de terrain plus réduites (minimum 1 arpent et maximum 10 hectares), les propriétés tombant sous la coupole du régime RES ne sont soumises à aucun prix minimum. Il est à noter que les acquéreurs d’unités RES n’ont pas d’accès automatique au permis de résidence mauricien. Il faut que le prix de vente soit supérieur à 370 000 euros (USD 500 000).

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Tout projet de lotissement requiert l’approbation du Board of Investment mais les IRS-RES ne sont pas régis par ses conditions, ce qui explique la rapidité de mise en œuvre de ces projets. Il y a toujours une demande constante pour des villas de haut standing à Maurice de la part des Sud-Africains et des Français. Ceci est dû à l’instauration de nombreuses taxes qui découragent les Français, les incitant à se tourner davantage vers Maurice.

Alors qu’en 2009, les unités IRS se vendaient à un prix au mètre carré compris entre 4 886 et 8 357 euros, aujourd’hui le prix de vente se situe désormais dans la fourchette de 2 548 et 4 779 euros le mètre carré. Pour ce qui est des RES, les prix au mètre carré sont passés d’une fourchette de 2 126 et 3 320 euros en 2009 pour atteindre 2 126 à 4 145 euros en 2013.

_ projets-irs-res Les IRS-RES : un bon retour sur investissement
Selon le magazine l’Eco austral, investir dans les IRS-RES à Maurice peut engendrer un rapport locatif annuel (de 6% à 9%) à condition que le projet soit bien conçu et bien situé, par exemple dans la région de Grand Baie, Tamarin ou dans le centre à Floréal ; nettement mieux qu’à Paris ou sur la Côte d’Azur. A noter également que les revenus locatifs sont taxables comme tous les revenus à 15% mais que les résidents bénéficient d’abattements. De plus, il n’y a pas d’impôt sur la plus-value à Maurice mais uniquement une taxe forfaitaire de 5% sur la revente des biens dont les baux ont été enregistrés à partir du 1er janvier 2014 quelle que soit la durée de la possession du bien.

Les IRS-RES sont vendues en VEFA
Sous le régime de la VEFA (Vente en état futur d’achèvement, le promoteur du projet doit fournir de solides garanties à son banquier pour que la GFA (Garantie future d’achèvement) lui soit délivrée par ce dernier. Cela représente un gage de sécurité pour l’acquéreur qui a ainsi l’assurance de la réalisation du projet et de la livraison de son bien. La « garantie décennale » n’étant pas obligatoire à l’Ile Maurice, la VEFA ne met pas l’acquéreur à l’abri d’éventuelles malfaçons ou vices cachés.

Pourquoi opter pour les IRS-RES

L’acquéreur d’un bien IRS/RES de plus de 370 000 euros (500 000 USD) est éligible à l’octroi d’un permis de résidence mauricien, ce qui lui offre les avantages fiscaux attrayants qui y sont liés :

  • Absence d’impôt sur la fortune
  • Impôt sur les revenus plafonnés à 15%
  • Pas d’impôt sur les plus-values immobilières
  • Taxes foncières et d’habitation quasi inexistantes
  • Absence de droits de succession

projets-irs-resLes dernières mesures pour dynamiser le segment IRS-RES à Maurice
1) Afin de booster davantage le segment IRS-RES, les autorités mauriciennes ont pris les taureaux par les cornes pour appliquer les mesures préconisées lors du dernier budget et applicables depuis le mois dernier prônant l’ouverture du marché immobilier mauricien aux étrangers. Les critères permettant aux ressortissants étrangers d’acquérir un bien à Maurice ont été assouplis. L’objectif : asseoir la notoriété de l’île sur le marché immobilier international. Parmi les mesures phares, on note l’utilisation de l’offshore mauricien comme plateforme pour dynamiser le segment IRS-RES. Désormais, les propriétaires de compagnies offshore à Maurice (détenant une licence Global Business Licence Category 1) peuvent acquérir un bien sous le dispositif IRS/RES via leurs compagnies.

2) En ce qui concerne les retraités, selon Roubesh Jhumun, Investment Advisor au Board of Investment, « les ressortissants étrangers à la retraite peuvent acquérir un appartement s’ils investissent plus de USD 120 000 (environ MRU 3,6 millions) lors de leur demande de résidence permanente ». De plus, les retraités étrangers n’auront plus à attendre 3 ans sous le Retired Non-Citizen Permit pour être éligible à faire une demande de résidence permanente, permis essentiel pour avoir le droit d’acquérir un appartement à Maurice.

3) Finalement, toujours dans cette dynamique, l’état mauricien cible aussi les professionnels percevant un salaire mensuel de plus de 3 000 USD détenant un Occupation Permit. Il a désormais le droit d’acquérir un appartement faisant partie d’un bâtiment d’au moins 2 étages.

Sources : Magazine Immobilier / Business Magazine / L’Eco austral / Wikipedia / lexpressproperty.com /

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Written By
Dany Gowsee

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