ENTRETIEN ancien directeur du « Private Banking » à la MCB, Jean-Marie d’Espagnac est aujourd’hui conseiller indépendant et reste confiant dans l’immobilier qui (re)décolle avec le tourisme.
Un banquier de pure souche
Né à l’île Maurice, Jean-Marie d’Espagnac connaît bien l’océan Indien où il a exercé comme banquier, après avoir fait ses premières armes en France au sein de Paribas et de la Compagnie parisienne de réescompte. Il a été directeur général délégué de la BFC, à La Réunion, puis directeur du Private Banking de la Mauritius Commercial Bank (MCB), à Maurice. Retiré du secteur bancaire, il exerce aujourd’hui des activités de conseil auprès des promoteurs immobiliers de Maurice.
L’Eco austral : Si vous avez choisi d’intervenir comme conseiller indépendant dans l’immobilier, c’est que vous croyez aux opportunités de ce secteur. On avait pourtant l’impression que les opérations en IRS (Integrated Resort Scheme) (1) s’essoufflaient. Qu’en pensez-vous ?
Jean-Marie d’Espagnac : L’immobilier, à Maurice, offre de véritables opportunités d’investissement. Quand il est de qualité, il assure à la fois la régularité du rendement et la sécurité du capital dans le temps. Lors de mon activité au sein du Private Banking de la MCB, je me suis particulièrement intéressé au financement des acquéreurs des IRS et RES (Real Estate Scheme - Ndlr) (2). Certes, nous ne pouvons pas nier la crise qui a affecté le tourisme en même temps que l’immobilier destiné aux étrangers. Mais la reprise du tourisme s’est fait sentir au mois de janvier, notamment sur La Réunion avec 19 000 visiteurs en provenance de ce marché de proximité. Si cette reprise de la croissance se confirme, l’immobilier destiné aux étrangers suivra le même mouvement.
Pourquoi les Réunionnais choisiraient-ils d’investir dans l’immobilier à Maurice ?
Le marché immobilier réunionnais, longtemps tiré par les lois de défiscalisation, connaît un stock d’invendus important. La demande locative pour les logements en défiscalisation devient rare. Le plafonnement récent des déductions fiscales réduit l’intérêt des ces placements. Par ailleurs, les placements bancaires sont très faibles (moins de 1%). Ils deviennent négatifs pour les contribuables assujettis à l’impôt sur la fortune (ISF). Et ces derniers sont nombreux à La Réunion où il n’y a pas que des érémistes, contrairement à ce que pensent certains Mauriciens. Avec Maurice, ils disposent d’un marché de proximité en pleine croissance et d’une stabilité politique et institutionnelle assez exceptionnelle dans la zone. L’acquisition d’un bien à Maurice leur permettra d’en profiter comme résidence de vacances ou bien d’en tirer un rendement locatif, faiblement imposé à Maurice où, de plus, on n’est pas taxé sur les plus-values. Ce rendement devrait être supérieur aux placements non risqués disponibles en France. Et si leur investissement atteint 500 000 dollars (370 000 euros), ils peuvent bénéficier d’un permis de résident. Il faut ajouter que les Réunionnais peuvent disposer de financements auprès des banques mauriciennes en dollars ou en euros sans avoir à hypothéquer une partie de leur patrimoine se trouvant à La Réunion. En conclusion, je dirai qu’un investissement immobilier à Maurice, c’est une bonne diversification géographique d’un patrimoine.
Quels conseils adressez-vous aux acheteurs potentiels de biens immobiliers en IRS ou RES ?
Dans tous les pays du monde, il faut choisir des produits de qualité dans des emplacements de premier choix. Je n’ai aucune réserve pour ce qui concerne les produits IRS actuellement disponibles. Ces villas répondent aux critères d’exigence que nous connaissons dans l’hôtellerie haut de gamme. Mais il ne faudrait pas que certains programmes RES viennent ternir cette image. Voici quelques éléments à prendre en compte dans le choix d’un bien :
Un excellent emplacement (la proximité de la mer est certes un critère, pour autant que le parcours jusqu’à la plage se fasse en toute sécurité...) ;
Un promoteur bénéficiant d’une réelle expérience et entouré d’architectes de renom ;
Un programme présentant un bon niveau de réservations et, mieux encore, un niveau d’avancement certain ;
Un bon niveau de sécurité (gardiennage, vidéo surveillance) ;
Une excellente prise en charge du bien lorsque le propriétaire est absent ;
De réelles facilités de « village » (commerces, restaurants, animations, espaces de convivialité et de loisirs) ;
De réelles structures pour la mise en location, mais aussi pour l’accueil des locataires et l’entretien du bien ;
La définition, avec le concours de professionnels avisés, des structures juridiques adaptées à son besoin.
(1) Opérations immobilières proposant des appartements ou villas haut de gamme accessibles aux étrangers à un prix que ne doit pas être inférieur à 500 000 dollars (370 000 euros). Dans la réalité, ces biens immobiliers se vendent au-delà de 500 000 euros, voire à 1 million d’euros et plus.
(2) Opérations accessibles aux étrangers comme les IRS, les RES se réalisent sur des superficies plus modestes et n’ont pas de prix de vente minimal imposé. En fait, les prix tournent autour de 300 000 euros.
Source : http://www.ecoaustral.com/
Eco Austral N° 241 - Avril 2010
