The BOI wants to supervise IRS villas

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IMMOBILIER plus de la moitié des projets n’ont pas démarré alors que les plus anciens remontent à avril 2004. Leurs promoteurs pourraient voir leur dossier annulé.

En lançant son Integrated Resort Scheme, Maurice n’a rien inventé. C’est un modèle de développement d’immobilier haut de gamme - accessible aux étrangers - que beaucoup de pays ont pratiqué et pratiquent toujours, d’où une concurrence internationale qui n’est pas négligeable. Mais la touche mauricienne se trouve dans le mot « integrated ». En effet, chaque projet doit s’intégrer dans son environnement géographique et il ne s’agit pas seulement d’environnement, mais aussi d’actions sociales dans lesquelles doivent s’impliquer les promoteurs. Il s’agit par exemple d’assurer des formations afin de recruter un public de proximité, sachant que les projets se réalisent dans des régions rurales où les emplois se font rares. Au-delà de cette dimension sociale, le dispositif IRS visait aussi à développer les capacités d’hébergement haut de gamme à Maurice. En effet, bien souvent, les investisseurs n’occupent leur résidence que quelques semaines dans l’année et elle peut donc se louer - sur de courts séjours - le reste du temps. C’est de cette façon que l’hôtel Four Seasons, dans le cadre du projet IRS Anahita, exploite certaines villas. Cela représente des capacités en plus - sans avoir à investir dans les murs - et pour les étrangers, qui eux ont investi, cela représente un amortissement (partiel). C’est toujours bon à prendre même quand on est riche, d’autant que certains ont acheté une villa en faisant appel au crédit. Le dernier - mais pas le moindre - des avantages des IRS est aussi de générer des recettes fiscales à travers une taxe spéciale imposée au promoteur.

Les banques ont eu tendance à fermer les robinets

Sur le papier, l’avenir des IRS se dessinait en rose. Et le groupe Médine, premier opérateur à s’être lancé dans l’aventure en 2005, avec Tamarina (sur la côte ouest), se mordait déjà les doigts de n’avoir pas été plus gourmand dans ses prix de vente. Certains qui ont acheté l’une de ces villas à quelque 500 000 euros ont fait la culbute en la revendant par la suite. La spéculation immobilière va bon train. On ne peut pas dire la même chose de tous les projets d’IRS car, entre temps, la crise est passée par là.

villa-irs-boiLes banques - qui doivent garantir les opérations (assurées en VEFA, Vente en l’état futur d’achèvement) - ont eu tendance à fermer les robinets. Et sans doute aussi les promoteurs ont-ils pris peur face à la crise qui frappait les pays riches où se situait le cœur de leur cible. De la vingtaine de projets approuvés à ce jour par le Board of Investment (BOI) - passage obligé pour les investisseurs - plus de la moitié n’ont pas encore démarré leurs travaux. Alors que les toutes premières lettres d’agrément ont été délivrées en avril 2004, plusieurs promoteurs peinent encore à sortir leurs villas de terre. Sur huit projets ayant reçu le feu vert du BOI, cinq ont vraiment démarré leurs travaux et sont totalement ou partiellement achevés. Au nombre des bons élèves, on retrouve Tamarina Golf Estate (Medine) et Anahita du groupe CIEL. Les premières phases de ces deux projets sont terminées. Les villas Valriche de Bel Ombre, le Club Med d’Albion (dont la villa témoin vient d’être dévoilée) et Belle Rivière Promotion sont en chantier. En ce qui concerne les projets de la Balise Marina du groupe Espitalier Noel Limited et de Matala Properties, tous deux à Rivière Noire, les travaux devraient commencer en 2010. C’est aussi le cas du groupe Oberoï, qui devrait démarrer la construction de villas IRS en avril 2010, dans la région de Macondé, sous la dénomination « The Oberoi, Cape Macondé Resort, Mauritius ».

Des projets pharaoniques revus à la baisse

club-medPour le reste, c’est un peu le brouillard. La plupart des promoteurs réduisent leurs plans de construction dans le souci de diminuer les investissements. Les sommes en jeu sont en effet colossales : le plus petit des projets IRS présentés au BOI pesait 112 millions d’euros. Quant au plus grand, il atteignait 400 millions d’euros. Il est également question de revoir à la baisse le prix de vente de ces résidences de luxe. Mais crise ou pas, cette tergiversation n’est pas du goût du BOI qui menace de sévir. Il comptait en effet sur une réalisation rapide de ces infrastructures immobilières, symbole du triomphe de l’immobilier de luxe dans l’environnement économique mauricien. Le problème, c’est qu’il n’avait pas imposé de délais de réalisation aux projets présentés avant 2008 et ayant reçu leur lettre d’agrément (voir ci dessous sur les différentes étapes). Mais c’est désormais chose faite. Et Raju Jaddoo, directeur du BOI, et son équipe durcissent le ton. Les promoteurs dont la lettre d’agrément date de 2008, et qui n’ont toujours pas obtenu, au bout d’un an, leur permis de construire - sésame incontournable pour démarrer les travaux - risquent de voir leur dossier annulé. Cependant, le BOI ne se prononce pas clairement sur le sort qu’il réserve aux projets IRS dont la lettre d’agrément ou le permis de construire est antérieur à 2008 et dont la construction n’a pas encore commencé. Une chose est sûre, certains promoteurs préfèrent jeter leur dévolu sur les villas RES (Real Estate Scheme), ce nouveau dispositif qui s’applique à des projets moins ambitieux et a pour but de permettre à de petits planteurs de reconvertir leurs terres. Également accessibles aux étrangers, les villas et appartements en RES se vendent quand même à 300 000 euros et bien au-delà. Plusieurs observateurs n’hésitent plus à conclure que les RES ont sonné le glas des IRS.

Les différentes étapes d’un projet IRS

Le promoteur présente son projet au Board of Investment (BOI) qui lui délivre - ou pas - une lettre d’agrément lui permettant d’aller de l’avant ;
Muni de sa lettre d’agrément du BOI, le promoteur doit obtenir le quitus du ministère de l’Environnement. Une fois ce document obtenu, il peut commencer à commercialiser son projet ;
Le promoteur doit boucler le financement de son projet (capitaux propres et garanties bancaires) ;
Le promoteur présente de nouveau son dossier au BOI qui lui délivre un permis de construire. Pour toutes les lettres d’agrément octroyées depuis 2008, le BOI impose un délai maximal d’une année pour l’obtention du permis de construire et le démarrage des travaux.

Les projets IRS en panne

* Reserve Leisure Resorts Ltd-Solares IRS (Sociéte de La Reserve) à Flic en Flac (ouest)
Construction de 309 villas et 200 appartements. Construction de 960 chambres d’hôtels, d’un méga mall, de cinq casinos, d’un centre médical, d’un centre de remise en forme et d’un centre de loisirs. Feu vert obtenu le 7décembre 2005.
* Corniche Bay à la Gaulette (sud)
Construction d’un golf 9 trous et de 115 villas. Le promoteur, Tatorio Holdings, a obtenu son certificat le 4 décembre 2007 du BOI. Mais il n’a pas pu réaliser le projet. Une société immobilière basée à Dubaï est en négociation pour reprendre le projet.
* Saint Antoine (nord)
Construction de 300 villas, 640 townhouses, d’un golf 18 trous, d’un spa et d’un club house sur 185 hectares de terre en toute propriété à Saint-Antoine. La lettre d’agrément du BOI a été octroyée le 25 septembre 2007.
* River Club à Arsenal (nord-ouest)
Construction de 337 villas, d’un golf 18 trous, d’un club house, d’un beach club, d’un centre de remise en forme et d’un spa. Date d’obtention du feu vert du BOI : 26 novembre 2007.
* Roches Noires Resorts and Residence à Roches Noires (nord-est)
Construction de 611 villas, 184 appartements, un chalet, un golf 18 trous. Date d’obtention du certificat du BOI : le 13 novembre 2007.
* Barachois Villas Company à Tamarin (ouest)
Construction de 51 villas et d’un restaurant à sur 5 838 m2 de terrains en toute propriété. Lettre d’agrément obtenue du BOI le 26 décembre 2007.
* Domaine Bonaventure à Gros Cailloux (ouest)
Construction de 576 villas et de 32 appartements avec quatre centres de loisir, un centre sportif, deux centres de remise en forme, un hôtel de luxe, une salle de conférence, un village de shopping et un marché. La lettre d’agrément du BOI a été octroyée le 19 mars 2008.
* Bouigue Development à Saint-Martin (ouest)
Construction de 34 villas, de 46 appartements et d’un centre de remise en forme. Date de la lettre d’agrément du BOI : 28 juillet 2008.
* Sunset in Paradise à Tamarin (ouest)
Construction de 26 villas de luxes à La Mivoie, d’un club des résidents avec restaurant, bar, piscine, spa et salle de réception ainsi qu’un pavillon pour la méditation. Lettre d’agrément obtenue le 3 novembre 2008.
* Seayu à Mont Choisy (nord)
Construction de 127 villas et 136 appartements. Seayu n’a obtenu son agrément que le 31 mars 2009..
* Oceanic Holiday Resort à Balaclava (nord)
Lettre d’agrément obtenue le 31 mars 2009 pour un véritable village qui doit comprendre 450 habitations (villas de différents types et appartements), commerces et club house.

Source : L’Eco austral - No 238 - Decembre/Janvier 2009
Website : http://www.ecoaustral.com/

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