Maurice, la tendance observée depuis quelques années est l’achat sur plan ou la Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). La VEFA se définit comme un contrat communément utilisé dans la vente d’immobilier à construire. La grande particularité de cette méthode de vente est le fait que lors de sa signature, dans la majorité des cas, la construction n’a pas été démarrée.
Comment ça marche ?
La VEFA permet à des particuliers d’acquérir un bien immobilier à Maurice sur mode de paiements échelonnés. Les futurs propriétaires ont dès lors la possibilité de participer à la conception du plan de leur future résidence. La VEFA est régie par le Code civil français aussi applicable à Maurice du fait de son passé colonial, et devra être validée par un contrat : le contrat de Vente en état futur d’achèvement.
Que dit la loi ?
Selon l’article 1601-3 du Code Civil, « la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu de payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ».
Dans le cas d’une VEFA, le promoteur doit se prémunir d’une Garantie financière d’achèvement (GFA) qui donne l’assurance à l’acquéreur la certitude qu’en cas de défaillance du promoteur, le financement de l’immeuble est garanti. La GFA s’exécute selon deux modes distincts : le mode intrinsèque où c’est le promoteur lui-même qui garantit l’achèvement du programme immobilier et le mode extrinsèque dans lequel cas, c’est un garant externe, par exemple une banque, qui donne cette garantie.
Le contrat de vente selon la VEFA
Une Vente en l’état futur d’achèvement se déroule en deux étapes validées chacune par un contrat :
Le contrat de réservation
C’est le premier contrat que le futur acquéreur signe avec le promoteur comportant plusieurs mentions obligatoires. Il permet de réserver le bien immobilier d’un éventuel projet de construction. À sa signature, un acompte est exigé de la part de l’acquéreur ; acompte représentant un dépôt de garantie qui sera versé sur un compte spécial généralement ouvert chez un notaire. Lorsque le montant atteint 70% des signatures du CRP, le projet est alors suffisamment crédible et viable pour accéder à un GFA qui permet d’engager la phase suivante et le début des opérations de construction.
Le contrat définitif de vente
Le contrat définitif de vente représente le titre de propriété. Il énonce les droits et obligations de l’acquéreur envers le vendeur. Envoyé un mois avant la date prévue pour la signature, le contrat de vente devra inclure la description précise et définitive du bien immobilier en question. Le délai d’un mois est essentiel pour une étude minutieuse du contenu vu qu’il serait impossible de changer d’avis postérieurement. En plus de la notice descriptive, est joint le contrat de vente définitif comprenant les plans de l’unité, les plans de la résidence, le détail des finitions et les appareils électroménagers inclus dans la livraison du bien, ainsi que la date prévisionnelle de livraison. Ce contrat confirme les engagements du promoteur quant au produit final qui sera livré à l’achèvement des constructions.
Echelonnement des paiements
Le prix de vente définitif du bien doit être indiqué sur l’acte de vente. Il est payable par tranches selon la répartition ci-dessous :
5% à la signature du contrat de pré réservation, placés sur un compte séquestre
· 25% à la signature de l’acte de vente
· 5% à l’achèvement des fondations
· 15% à l’achèvement de la dalle du rez-dechaussée
· 10% à l’achèvement de la toiture
· 10% à l’achèvement de la pose de toutes les ouvertures (portes, fenêtres, impostes) et leurs vitrages
· 20% à l’achèvement du crépissage et de la pose des carrelages
· 5% à l’achèvement de la villa
· 5% à la mise à la disposition des locaux
La VEFA, une véritable sécurité pour l’acheteur
Ce contrat régit la vente de la majorité des projets immobiliers suivant les multiples schémas tels que PDS, RES, Smart City Scheme et R+2, tous développés et accessibles aux acheteurs étrangers à l’île Maurice.
Le gouvernement a exigé l’introduction de ce contrat afin de créer le meilleur environnement et les meilleures conditions de confiance et de sécurité pour les étrangers souhaitant acquérir des biens immobiliers à Maurice. Il s’agit d’un mécanisme sûr et sécurisé pour les investisseurs cherchant à acquérir des propriétés sur plan tout en bénéficiant d’une garantie et d’une protection optimales.
